简单介绍住宅房地产买卖过程



文章来源:作者:雷阁   时间:2016年01月21日 点击:383 次 评论: 0

很多人说住宅房地产买卖是一个很标准的过程,律师的作用不大。殊不知,一个好的律师在这个过程中能起到至关重要的作用.因为我们律所在Illinois(伊利诺伊)州执业,美国别的州的法律会有所区别,因此这里讲的主要是运用在伊州。首先房产可以分为商业房产和住宅房产。虽然都是房产,整个买卖过程中区别很大。这篇文章主要说的是住宅房产的交易,关于商业房产会下次详细介绍。


住宅房产交易的一般流程是:经纪人协助买方选房,双方经纪人协助买卖双方洽谈沟通并签下合同,把合同交给双方律师,检查房屋,双方律师沟通合同中需要修改的条款和房屋需要维修的地方,同时,买方进行贷款过程,购买保险,律师审查所有的文件,房屋交接(Closing)。

整个过程有几个非常需要注意的地方:

1. Real Estate Agent (房产经纪)

选择好的房产经纪是关键的第一步。好的房产经纪人会几乎知道她/他熟悉区域的所有房子,学校,环境,一般租金,整个交易过程,和整个交易过程里面所需要的所有的Professional(律师,房屋检查专家,贷款经纪人,保险经纪人),并且能帮您洽谈沟通到最好的价格。

2. Attorney Review Period (律师审查阶段)

虽然住宅房产的合同伊州有自己的一些范本合同(不同的Real Estate Association起草的),但是每个经纪人喜欢用的版本不一样,也取决于房子的地方。里面的既定条款有些对卖方更有利,有些对买方更有利。根据每个客户的具体情况,我们会帮客户争取到更有利的条款。比如Possession,作为买方,最好是房屋交接那天就能拿到房屋占有权。但是范本合同里面会说如果卖方在交接那天不能给Possession的话,卖方会以每天多少钱的租金给买方等等。这样听起来虽然是个好的协商结果,其实万一遇到了比较难缠的卖方,可能就赖在那里不走了。这样的话,还需要动用法律程序去赶走这个人,自然是更多的律师费和时间。比如Appraisal(房屋估价),贷款申请的一个很重要的步骤就是房子估价,如果房子估价低于买卖价格,贷款申请可能会有麻烦,这时候买方会需要一个条款保护自己,万一估价低了,可以安全退出此合同。

3.Inspection Period (房屋检查的阶段)

一个好的房屋检查专家可以帮你检查出房子的问题,这样律师可以协助去跟卖方沟通是否要求卖方去修,或者提供资金。

4.Title Company and Title Policy (产权公司和产权保险)

美国买房有一个很不同的在于产权公司和产权保险的存在。很多年以前,是没有产权公司和所谓的产权保险的,完全是靠律师去查这个房子的历史去确定卖方是房子的产权拥有人。产权公司的出现大大的简化并更保护了产权。TitlePolicy其实就是一种保险,保这个房子的产权会属于买方,如果今后发生了任何产权纠纷,这个产权公司必须出来帮买方去应诉,和赔偿。但是跟任何保险一样,这个产权保险有些东西是不保的,因此需要律师认真去看以确定该保的都是在这个保险里面。

5.Wire Instruction (转账指示)

就算需要贷款,一般买方也需要先付一部分首付。一般超过5万就必须转账,支票产权公司就不接受了。因为电脑和黑客的出现,已经发生了好几起买方把钱转到黑客账户上面的事情了。他们惯用的伎俩就是,进入律师的邮箱,看到律师发给客户转账指示后,用这个律师的邮件再给买方发一个新的(错误的)转账指示,这样钱就被转到了黑客账户上面了。我们一般会建议客户一定小心再小心,电话跟产权公司确定了账号后再进行转账。

6.Investment Property (投资房)

在美国当地主可不是一件容易的事情,不小心很可能得不偿失。特别是在芝加哥,如果租房,所以的过程必须严格按照法律要求的来,如果错了其中任何一步,不管是有意还是无心,都很可能要面对非常高的赔偿金额。如果对方诉诸于法院的话,房东还会面对赔付对方律师费的问题。
跟任何领域一样,房产交易中也会出现一些始料不及的事情,特别是在买期房,新建的房子,银行赎回的房子,或者遗嘱房时,会有更多需要特别注意的地方。
 
Linda 雷阁律师
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