库克郡房产税：180万账单即将寄出，近80%上涨

库克郡2025年度第二期房产税账单9月1日起寄出

【芝加哥侨学网时事述评】9月1日起，库克郡（Cook County）财长办公室将寄出180万份2025年度第二期房产税账单，78%将是税单上涨，其中包括130万住户、10万商业地产。

税单上涨最普遍、涨幅最大的区域，集中在库克郡北部（芝加哥西北郊、北郊部分市镇），涨幅近10%，其中西北郊Prospect Heights市涨幅高达21%。

芝加哥市共有128万住宅单位，52%将是税单上涨。虽然总体涨幅只有3.2%，但不断加重的房产税重负已是连续第五年向住户倾斜。

芝加哥住宅类税单的涨幅普遍高于商业地产，但在华人聚居的中国城区域、桥港区，情况正好相反。这从税单的角度映证了华人社区的工商繁荣与蓬勃活力，工商繁荣有助于减轻当地居民的房产税负担。

芝加哥市商业地产复苏乏力，房产税负担连续第五年向住户倾斜

库克郡北部：
涨幅最大，最高21%！

据财长办公室研究报告，北方大道（North Avenue）以北的库克郡北部郊区市镇，2025年刚刚完成了每三年一次的房产重新估值，估值的上涨带来了该区域的房产税显著飙升，上涨总额约3.7亿，其中住宅房产税上涨3.6亿，约31万住房所有者面临税单上涨，总体涨幅9.9%。商业地产房产税上涨370万，涨幅0.2%。

库克郡North Ave以北的郊区市镇，涨幅最大

西北郊市镇Barrington Hills的住户，税单涨幅15%；South Barrington的住户税单涨幅16.4%；Schaumburg涨幅15.23%，Inverness涨幅12.2%；Barrington涨幅11.5%。当地学区（Barrington Unit School District 220）批准了6400万美元的发债计划，2025年该区域房价大幅上涨，是导致房产税大幅上涨两大原因。

西北郊Prespect Heights市，税单涨幅高达21%

同样位于芝加哥西北郊的Prospect Heights市，2025年税单涨幅最高，为惊人的21%，其原因包括：该市居民经全民公投批准了2150万美元的道路维修计划，2025年房屋估值上涨31%。（注：上述房产税增幅均是基于税单金额的中位数）

芝加哥市：
上涨近2亿，居民扛大头

对于芝加哥市的房产业主而言，好消息是全市总体涨幅仅为2.7%，低于2025年的3.1%的通货膨胀率，因为市区有相当数量的特别增值税区（TIF）去年期满后为芝加哥公立学校补充了大量资金。坏消息是，居民承担的房产税负担继续增加。

芝加哥市房产税上涨的负担，大部分由居民承担

疫情后芝加哥市商业地产依旧复苏乏力，特别是办公大楼的空置率依旧高企，市场估值持续走低，这导致商业地产承担的房产税份额连续第五年缩水，而全市住宅业主的负担则逐年加重。

根据财长办公室的研究报告，2025年度芝加哥市房产税的上涨总金额为1.96亿，其中商业地产房产税的增收额仅为7500万，这意味着近2亿的新增负担，大部分由住宅类业主承担。

芝加哥市共有大约128万个住宅单位（包括独门独户住宅楼、多单位独栋住宅、公寓），其中近66万将是税单上涨，约占52%，涨幅3.2%，税单中位数为$4597。另一方面，商业地产税单涨幅为2.2%，中位数为$11,146。

库克郡财长表示，房产税是“零和规则”，商业地产缴纳的房产税金额减少，就意味着住宅类份额增加。


中国城、桥港区：
商业地产涨幅远超住宅

库克郡财长办公室的研究报告，还对芝加哥市各社区的征税情况进行了细分统计。在华人聚居的中国城区域（Armour Square)、桥港区（Bridgeport)，商业地产的税单涨幅明显高于住宅类地产，与芝加哥市的普遍情况正好相反，从税单上映证了华人社区的工商繁荣。

包括中国城的Armour Square社区，住宅类房产税总额2100万美元，涨幅3.29%；商业地产总额1300万，涨幅6.91%

（Cook County Treasurer's Office）

桥港区，住宅类房产税总额6500美元，涨幅3.12%；商业地产总额1900万，涨幅为4.91%。

（Cook County Treasurer's Office）

在包括中国城的Armour Square社区，2025年住宅类房产税总额约2100万美元，涨幅3.29%；商业地产房产税总额约1300万，涨幅为6.91%。

在华人 第一大族裔的桥港区，2025年住宅类房产税总额约6500美元，涨幅3.12%；商业地产房产税总额约1900万，涨幅为4.91%。

华人聚居区工商繁荣，商业地产的税单增幅远超住宅地产

在芝加哥77个社区中，2025年度商业地产房产税增幅超过住宅类的社区屈指可数，包括中国城区域、桥港区、林肯公园（Lincoln Park)、湖景社区（Lake View)、北华埠（Uptown)，以及芝加哥大学所在海德公园（Hyde Park)。

考虑到房产税的“零和规则”，在这些工商业繁荣的社区，商业地产税单的增加，有助减轻当地社区居民的房产税负担。


房产税连续32年上涨
财长呼吁地方政府“少花钱，多办事”

2025年度库克郡房产税征税总额为199亿，与2024相比增加了7.44亿，增幅3.9%，超过2025年3.1%的通货膨胀率，并且已是连续第32年续增长。各级政府机构增加征税额、商业地产不景气导致住宅类地产的税收负担加重、特别增值税税区（TIF）的广泛存在，是导致住宅房产税年年上涨的三大原因。

库克郡房产税征收总额已是连续第32年上涨

库克郡财长玛利亚·帕帕斯（Maria Pappas）在房产税研究报告中呼吁，各级地方政府应该“少花钱、多办事”，在民生压力不但增加的如今，地方征税主体应努力减轻居民负担，而不是年年涨税。另一方面，帕帕斯财长还呼吁选民应该积极参加投票，避免“少数投票者为大多数人做决定”。

库克郡才财长Maria Pappas

财长研究报告指出，库克郡北部郊区市镇有关增加房产税的全民公投，选民投票率仅有20%。

（芝加哥侨学网 时事述评 source:  Chicago Tribune, Cook County Treasurer's Office）