作为华裔社区的一员，许多人通过投资出租房产来支持家庭并积累代际财富。作为房东，您能获得稳定收入和长期保障，但同时也承担着重要的法律责任。必须明确，住房法律适用于所有房东，无论建筑规模大小或个人意图如何。即使是无意的违规行为也可能导致诉讼、地方或州政府机构的罚款，以及在社区中的声誉受损。
适用法律
芝加哥的房东必须遵守联邦、州和地方各级的公平住房法律。这些法律禁止基于某些受保护特征的住房歧视。了解各政府层级适用的保护措施是遵守法律并公平对待所有申请人的关键。
在联邦层面，《公平住房法》（FHA）禁止基于种族、肤色、国籍、宗教、性别（包括性取向和性别认同）、残疾以及家庭状况（包括有18岁以下儿童的家庭）的歧视。
《伊利诺伊州人权法》（IHRA）包含联邦法律中的所有保护条款，并新增了受保护类别，如祖先、年龄（40岁及以上）、婚姻状况、军事状况、不利军事退伍、保护令状态等。这些保护措施在全州范围内适用。
库克县人权条例（CCHRO）进一步禁止基于性取向、性别认同、父母身份、收入来源（包括住房选择券/第8节）、军事状态、不利的军事退伍、住房状态（如无家可归）以及家庭暴力幸存者身份的歧视。
芝加哥公平住房条例……
本文后文将重点介绍几类鲜为人知的受保护群体，这些群体对房东在筛选租客和管理出租房产时尤为重要。这些包括收入来源、残疾相关保护（适用于拥有情感支持动物的租客）以及犯罪记录，特别是库克县《公正住房修正案》中涉及的内容。
如需更多信息，房东可直接查阅以下法律文件：
· 伊利诺伊州人权法案（IHRA）
· 库克县人权条例
· 库克县公平住房资源指南（PDF）
· 芝加哥公平住房条例与人权条例
收入来源作为受保护类别
收入来源歧视自1990年起在芝加哥被禁止，自2013年起在库克县被禁止。然而，直到2023年1月1日，通过对《伊利诺伊州人权法案》的修正案，该保护措施才成为全州范围内的法律。这意味着，全州范围内的房东，包括芝加哥和库克县的房东，不得拒绝接受使用住房选择券（通常称为第8节）或其他形式的租金援助的租户。例如，仅因租户使用券而拒绝出租，根据州和地方法律均构成非法歧视。
第8节是一项由住房管理局地方管理的联邦计划，旨在帮助低收入家庭、老年人及残障人士在私人市场租住体面安全的住房。该计划下，租户通常根据收入支付部分租金，住房管理局直接向房东支付剩余部分；部分租户则持有覆盖全部租金的券。部分房东错误认为接受持有住房券的租客意味着无法获得全额租金或需面对额外行政手续。事实上，住房券计划保证房东每月可收到住房管理局支付的租金份额，通常能提供稳定的租金收入来源。
另一常见误解是认为第8节租客天生是“问题租客”。这种刻板印象既不公平又具歧视性。与其他租客一样，第8节计划参与者可接受租住历史、信用记录及背景调查，只要对所有申请者适用相同的筛选标准。然而，房东必须确保不因租客使用住房券而附加额外条件或要求。例如，要求持有住房券的潜在租客支付更高押金或提供担保人，而对其他租客不作此要求，此类行为是被禁止的。
此外，房东必须遵守住房选择券单位的检查要求，以确保其符合住房质量标准（HQS）。这包括保持单位安全卫生条件，并在必要时及时进行维修。部分房东因担心检查而避免参与该计划，但了解并遵守这些标准不仅履行了法律义务，还能保护房产价值并确保租户安全。
仅因租户使用住房券而拒绝其申请，可能导致租户向伊利诺伊州人权部（IDHR）或当地行政机构（如库克县人权委员会和芝加哥人际关系委员会）提出歧视投诉。此类投诉可能引发调查、罚款、强制培训、律师费及赔偿金，若租户胜诉。除法律风险外，拒绝接受住房券持有者还会加剧住房不安全问题并加深社区中的不平等现象。
其它常见房东错误
导致法律纠纷的常见错误还包括使用“不接受儿童”或“适合单身专业人士”等表述进行广告宣传。尽管此类表述看似无害，但可能被视为阻止有儿童的家庭申请，这属于违法行为。
此外，基于种族或国籍引导租户的行为也是被禁止的。例如，建议中国租客住在彼此附近，或告诉租客“你在这里会更舒服，因为这里住着其他中国人”，都可能违反公平住房法律。
另一个常见问题是拒绝有情感支持动物（ESAs）的租户。即使房东有严格的“禁止养宠物”政策，联邦法律要求对需要ESAs的残疾租户提供合理便利。根据公平住房法律，ESAs不被视为宠物，房东不得收取额外宠物费用或拒绝其入住，只要有 proper documentation。
如需了解残疾租客合理住宿安排的更多信息，建议查阅司法部与住房与城市发展部联合声明：https://www.justice.gov/sites/default/files/crt/legacy/2010/12/14/joint_statement_ra.pdf
有关与动物相关的合理安排的更多信息，以下指南可供参考： https://www.hud.gov/sites/dfiles/PA/documents/HUDAsstAnimalNC1-28-2020.pdf
作为房东，还需履行与合理修改相关的责任。除请求合理安排外，残疾租户还可要求进行结构性改动，例如在浴室安装扶手或轮椅坡道。虽然房东无需在所有情况下承担结构性修改的费用，但若修改合理且安全，必须予以允许。
如需了解合理修改的更多信息，建议查阅司法部与住房与城市发展部联合声明 – https://www.hud.gov/sites/documents/reasonable_modifications_mar08.pdf
为了保护您和租户的权益，了解联邦和州公平住房法律至关重要。房东应考虑参加法律诊所、公平住房组织或当地住房管理局提供的培训课程。这些课程将教授遵守公平住房标准的实用方法、妥善处理租户请求以及避免常见陷阱。在广告中宣传出租单位时，房东应使用中性语言，重点描述房产本身而非租户特征。例如， instead of saying “ideal for single professionals,” describe the features: “spacious one-bedroom with updated kitchen, near public transportation.”
房东还必须确保对所有申请者适用相同的筛选标准。例如，如果您要求收入证明、信用检查或背景调查，这些要求应一致适用于每位申请者，以避免歧视指控。
除上述保护措施外，库克县的房东还必须遵守《库克县人权条例》的《公平住房修正案》（JHA）。JHA限制了在租客筛选过程中使用犯罪记录的方式。房东必须进行两步筛选流程：提供背景调查报告副本，并允许申请人在最终决定前对报告内容作出回应。这些规定适用于库克县内所有出租房产，包括单户住宅。如需了解JHA下的具体责任，可查阅《库克县房东合规指南》（Cook County Landlord Compliance Guide）。
了解公平住房法律不仅能保护您的投资，还能确保您以尊严和尊重对待所有租户。这有助于建立信任并提升您在社区中的声誉。如果您对作为房东的责任有任何疑问，您可以联系伊利诺伊大学芝加哥分校法律公平住房法律诊所、伊利诺伊州人权部（IDHR）或当地法律援助组织寻求帮助。通过教育自己并遵循公平住房标准，我们可以为社区中的每个人创造一个更加包容和欢迎的住房环境。
文章来源：
Becky Li，Student Attorney——伊利诺伊大学芝加哥分校法律公平住房法律诊所 (UIC Law Fair Housing Legal Clinic)