都说在美国，投资房是当前税法下最好的投资形式之一。除了赚取不菲的租金收益外， 美国的投资房还能在税务方面实现各种减免，何乐而不为之！对于高净值人士，尤为如此。无论你是钟情于固定收取月租的长租，还是热衷于在Airbnb争做人气短租，房产投资总能给高收入净值人士带来投资收益和最大化省税的双重功用。
那么，这2类房产投资到底有何区别呢？对于那些高净值人士来说，又是哪一个更合适呢？今天我们跟你聊聊长租与短租的红与黑。
01 短租的流行
随着Airbnb的兴起， 短租这两年在地主群里确实火了一把。经常听到某某高净值人士在某旅游胜地投资了一套不小的湖边别墅，其别具风格的装修和多种娱乐设施把房子打造成Party house,使其迅速成为网红短租屋，长期订满，房东也赚的盆满钵满。
但如果深究这两年短租流行的原因，并不仅仅是因为其较高的投资收益率。美国政府对于短租给予了一系列的税务优惠，才是这几年让高收入人士趋之若鹜的主要原因之一。
第一点是短租airbnb，如果你是自己亲力亲为，而不是交给第三方去管理，因此在管理上需要花费大量精力和时间，就容易达到Material Participation的要求，好处是运营短租屋带来的所有亏损都算作 active loss, 报税时可以去抵扣你的active income（主动收入），如w2的收入。
第二个好处是短租有accelerated depreciation（加速折旧）的好处。比如本来要多年才能折旧完的，一年就可以折完了。加速折旧带来的账面亏损也可以用于抵消房东当年的active income。
当然了，material participation和加速折旧都是税法上很专业的概念，想要进一步了解概念和运用的朋友请关注我们文末的进一步揭晓。
02 短租的局限性
任何事情都有其两面性，在短租爆火的背后，我们也应该冷静的看到其局限性和弊端。
第一，短租的运营和成功需要花费大量时间和精力。如何在一众房源中拔得头筹，如何在频繁更换的房客中减少房屋的空置率，让每一个运营者绞尽脑汁。真正成功者，也是凤毛麟角。
第二，短租也有各种主要商业风险包括季节性、依赖于当地政策、安全问题以及高额的平台服务费和维护费。短租业务的收入往往受季节性影响，可能会导致收入不稳定。现在美国也有越来越多的城市短租业务的开展。不同于长租房客，短租的住客更容易变动，这就需要业主更加小心地筛选住客，防止可能的破坏、偷窃等问题。
第三，短租的税务利好accelerated depreciation加速折旧也会在2026年结束，届时你再购买短租，这个优惠政策就无法享受了。
03 长租的魅力
很明显，需要花费大量时间和心思的短租并不会适合所有投资者，对于百般忙碌的高收入高净值人士，更是一种挑战。
月租类的长租房可能还是大部分高净值人士的心头肉。 长租省时省力，风险较低，现金流稳定，基本就是购房后就可以坐着收租金。
在税务上，长租的租金收入也可以抵消折旧和利息等被动亏损，实现省税的目的。并且，被动损失可以逐年累积，可以用来抵减未来卖房时的资本收益。这是一个非常重要的优势，尤其是对于那些可能在未来几年里出售地产的投资者。这些被动损失可以在你出售地产时用来抵减你的资本收益，从而大大降低你的税务负担。
长租的第三个好处是通过雇佣专业的物业托管公司，你可以最小化你在长租地产上所需要投入的时间，而不需要为了短租省税这样亲力亲为的处理各种房产相关的琐事。
长租在时间投入上的低要求，对于日理万机的高收入高净值人士来说，无疑是一种巨大的吸引。
04 被忽略的长租省税秘器
可是，也正是这种“坐享其成”的好处，长租的租金亏损只能属于passive loss，只能抵扣上限为2万5美金的active income. 如果是收入超过了15万美金的人士，那就一点active income也无法抵扣。这些是，为何很多高收入人士觉得长租没有短租那么sexy 的主要原因。
但其实，长租的很多省税利好被低估了。即使是只能抵扣被动收入，也有很多策略可以利用也。尤其是针对收入更为多样化的高收入净值人士来说，长租的省税功用还可以好好挖掘。最直接的，就是将被动收入最大化，以此来提高长租可抵税收入的数量。
那么，什么样的被动收入可以抵扣长租的租金亏损；如何挖掘现有的被忽略的被动收入？什么样的高收入高净值人士更易短时间内来提升被动收入已实现长租抵税最大化呢？秘密招数了解请移步我们直播间。
05 短租房vs长租房投资讲座
综上所述，可以看出，短长租对于高收入高净值人士来说，各有利弊，关键在于结合自身情况，深思而后行，切勿跟风！
为了帮助高收入高净值人士深入了解短租房和长租房在投资及省税上的优缺点，并且真正读懂和利用好各自在省税领域的优惠政策，周军城市集团将开展专题讲座 – “长租 vs. 短租，哪个是更适合高净值人士的省税投资利器？”
讲座将专门针对高收入高净值人士的情况，对以下话题进行深入剖析
- 短长租的利与弊
- 什么样的短长租类型适合高净值人士
- 有哪些鲜为人知的短长租的省税秘器
- 短长租投资房的选取有何讲究
讲座邀请到了Airbnb资深从业者， 美国税务专家，房产投资专家汇聚一堂，结合实际案例，为高收入高净值人士量身打造地产投资省税分享！
讲座后更有一对一免费咨询，不容错过！
讲座时间:
6月3日周六 晚上8点
(美国中部时间)
6月4日周日 早上9点
(中国北京时间)
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讲座有现场问答环节。讲座结束后还可预约15分钟对一免费咨询！对于想参加但时间不合适的朋友，报名后，我们会发送讲座录像到您邮箱。
主讲人
Justin Zhou | 周军
资深注册会计师CPA， 周军城市集团总裁。30年税务，地产投资和保险理财经验。作为少有的即懂个人及公司税务，又懂地产投资和保险理财的会计师，周军女士擅长将复杂的专业问题简单化，并融会贯通其多方面知识储备，为客户提供全方位咨询服务。
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电话：773-715-6462
Jojo Cui | 崔珺舟
周军城市集团地产部负责人，对房产投资深有研究，致力于为客户提供专业的地产投资建议和服务。 荣获大芝加哥地区的Top Producer称号, CCIM Illinois Chapter 2021 委员会成员。
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Eric Song | 宋子瑜
短租Airbnb资深从业者。本科毕业于首尔汉阳大学金融系，硕士毕业于DePaul大学金融系。拥有数年短租Airbnb运营经验，深谙短租，长租投资房投资及运营。
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