继West Loop之后，中国城西侧的皮尔森社区房地产市场近年来火热起来
【芝加哥侨学网编译】中国城以西的皮尔森社区，近年来成为芝加哥旧房翻新投资（house flipping）的新热点。投资者买下该区的一处七单位住宅楼，持有两年后以130万美元转售，扣除买楼、装修成本，投资回报率高达51%。
在皮尔森社区，Windy City RE公司2013年以18万美元的价格买下1400 W.19th 附近的四单位出租楼，斥资约32万装修之后，在2018年10月以73万美元的价格成交，投资回报率46%。这个数字还没有计算房屋持有期间的租金收入。
Cloud Property Management公司总裁Teo Scorte，他身后的七单位出租楼，在翻新后以130万转售 (photo: Chicago Tribune)
在全美墨西哥艺术博物馆附近的一栋出租楼，2017年被投资者买下并翻修，99万美元的总投资，在持有刚刚满一年之后就以135万美元转手出售，纯赚36%。考虑到该投资者还利用了84万的银行贷款，其资产回报高达300%。
皮尔森社区房地产市场的火爆，在于其靠近市中心的地理位置以及高投资回报的潜力空间。与林肯公园、Bucktown相比，皮尔森更靠近市中心，并且拥有便捷的公共交通，CTA粉线地铁、橙线地铁均穿越皮尔森。同时，皮尔森社区的拉丁文化氛围与生活方式对很多年轻人充满吸引力。
皮尔森社区紧邻中国城
皮尔森社区以拉丁裔居民为主，丰富多彩的墙绘是其标志性特色
相对于麦当劳、谷歌等高科技巨头入驻的西环区（West Loop），皮尔森社区的房产价格、房地产税对投资者而言均有着相对的低成本优势。这些特点，让皮尔森成为近年来芝加哥房地产投资最火爆的社区之一。
Getrification: 社区“绅士化”
众多像Windy City RE之类的房地产翻新投资者蜂拥入场，并获得了丰厚的回报。这些投资者押宝皮尔森这个拉丁裔社区的复兴。大量的房屋翻新投资，带来的是房租的上涨，这让皮尔森成为社区“绅士化”（gentrification）的代名词，并上升为政治话题。
社区“绅士化”指的是原本破旧的社区面貌变得更为美观，同时社区房租上涨，高收入阶层的入住，原有居民因为不堪生活成本的上涨而搬离。
近年来，皮尔森以及西皮尔森地区，房租价格均在上涨。Diamond Properties Group在皮尔森社区拥有多栋房产，该集团总裁George Liakopoulos表示，一处三卧室的出租公寓几年前月租金为$1200，如今已上涨到$1900。
皮尔森社区的绅士化，已成为一个政治热点话题。皮尔森社区隶属芝加哥第25区，在今年的芝加哥市长、市议会选举中，皮尔森社区的绅士化就是众多区长候选人的话题。
去年12月，房地产投资者在皮尔森举办“社区崛起”发展论坛，吸引的不只是当地房地产业主、诸如Windy City RE之类的房屋翻新投资商，还有示威抗议者。抗议者堵住论坛入场大门，举着“绅士化就是暴力！”、“滚出皮尔森”标语牌。
抗议社区“绅士化”的涂鸦：“皮尔森不能被卖掉！” “白人滚出皮尔森”
反对社区“绅士化”的抗议者
在抗议者看来，房东或者投资者花钱翻新房屋后，必然提高房租，让普通工薪阶层的租客难以负担。
对于声讨“绅士化”的抗议，房屋业主和投资者则有不同的观点。 Cloud Property Management公司总裁Teo Scorte表示，在抗议者眼中“绅士化”是个肮脏贪婪的代名词，但是他们却没有看到房屋破旧的现实，很多建筑都是三四十年没有翻修，而且存在众多违反市政建筑条例的隐患。特别是皮尔森社区内一些极富文化特色的大楼，如果没有翻修，很快就会变得无法居住，等待它们的将是拆毁。
皮尔森社区房地产市场的火爆，让当地屋主们受益，他们持有房地产数十年，从来不会有如此大的升值空间。不过，Teo Scorte也表示，的确让房主作出卖房的决定是不容易的，房主们知道买家将来一定会提高房租，而现有租客与房主很多情况下都是多年来的朋友。
Cloud Property Management公司目前仍然在皮尔森和西皮尔森社区买入房产，不过随着房价的上涨，很多投资者已在出售房产变现，他们继续往西，在Little Village社区投资，押宝“下一个皮尔森社区”。
Windy City房地产投资公司决定以134万美元的价格将皮尔森社区的五处房产打包出售。该公司负责人Rubenstein表示，皮尔森社区还有上升空间，但他必须继续向前，寻找下一个机会。
First Western Properties房地产管理公司在皮尔森以西的Little Village拥有30多栋房产，该公司总裁Paul Tsakiris表示，目前投资者的确在进入Little Village社区，该地区的房价也开始上涨，形势如同五年前的皮尔森社区。
不过，芝加哥的房地产投资前景，目前存在很多变数，比如总体经济的走向，利率的走势，还有政治因素。目前已经有倡导廉租房的社会活跃人士在伊州首府春田市推动“房租控制”（rent control）议题，伊州新州长普瑞茨科对此表示支持。
House Flipping, 旧房翻新转售
旧房翻新转售（flipping）是一种普遍的房地产投资模式。ATTOM Data Solutions资料显示，2018年第二季度，全美共约4.9万旧房翻新的住房（包括独栋住宅楼与公寓）被出售，占同期美国总房产销售量的5.2%左右。
2000年至2018年，美国旧房翻新转售的净利润与投资回报率 (Attom Data Solutions)
去年第二季度，旧房翻新转售的平均投资回报率为44.3%，旧房翻新后的出售加比旧房购入价平均高出6.6万美元。
（ 芝加哥侨学网 编译， Source: Chicago Tribune, 网络）