【芝加哥侨学网述评】库克郡房产重新估值通知目前已全部发出，最新的芝加哥房产估值呈现一个明显趋势：只要不是位于暴力犯罪猖獗的贫困黑人区，房产估值均普遍上涨，其中，西环区的部分房产估计涨幅更是超过50%。房产估值的上涨，意味着明年房产税将上涨。
绿色标注：房产估值下降区域，深绿色为降幅超过10%。
紫色标注：上涨10%以上的区域，深紫色为涨幅超过25%
蓝色标注：房产估值的涨幅在10%以内的区域
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从“劫贫济富”到“劫富济贫”
在包括芝加哥在内的库克郡，房产估值每三年重新估值一次。如今，房产估值正式变为“劫富济贫”模式：房价高的社区、房价上涨快的社区，房屋估计普遍上涨。房价低、法拍屋多的社区，房屋估值则几乎是对等幅度的下降。
此前，芝加哥房产估值被认为是“劫贫济富”。《芝加哥论坛报》2017年曾撰文指出，库克郡房产估值办公室(Cook County Assessor’ Office )在房产估值方面“劫贫济富”，即在贫困的工薪阶层社区高估房产价值，在富裕社区则低估房产价值。由于房产税是以房产估值为基数，因此，这种情况是让穷人承担更多房产税、为富人减轻房产税负担。
《芝加哥论坛报》一文激起千层浪，库克郡房产估值官约瑟夫贝瑞奥（Joseph Berrios）备受指责，迫使他所领导的库克郡房产估值办公室改进房产估值的计算方式。
2018年，库克郡房产评估办公室在评估各城区房产价值时，采用的就是改进版的统计模式，从“劫贫济富”改为“劫富济贫”。具体而言，就是纳入了同一社区其它类似住房的价值为参考因素，用公正、准确的统计数据和方式对房产价值做出更为准确的评估。
房产估值官约瑟夫贝瑞奥虽然作出了调整，但他仍然输掉了政治前途，在今年的选举中输给了挑战者，他将不再连任库克郡房产估值官。
最大降幅45%，最高涨幅50%+
房产估值模式经过改进后，芝加哥的富裕社区、或正走向富裕的社区，住房估值普遍上涨，而位于城南、城西以黑人居民为主的社区，房产估值则以几乎是以对等的幅度下降。
库克郡房产估值办公室将芝加哥市分为187个区域，其中43个区域的房产估值下降。这43个区域中42个位于芝加哥市城南、城西以黑人居民为主的社区，这些区域近年来的房屋成交价一直呈现停滞或下降趋势。比如，城南的Englewood, Washington Heights, 城西的East Garfield Park, West Garfield Park。 这些区域中，房产估值的最大降幅在23% - 45%。而这些区域，正是芝加哥枪击案、暴力犯罪最猖獗的黑人社区。
房产估值图 vs. 枪击案地图
房产估值降幅最大的深绿区域，与枪击案最严重的红点喋血区域基本一致，均为城南、城西暴力犯罪最严重的黑人贫困区。房产估值涨幅最大的深紫色区域，在右边的枪击案地图中往往都是白色，即无枪击案或枪击案很少
在这187个区域中，房产估值涨幅最大的社区为西环区（West Loop）、近北社区（Near North Side）。比如在UIC西北侧的Humboldt Park，靠近90/94高速西侧的Logan Square, Near West Side, West Town， 这些社区的房产估值涨幅高达40%-51%。
在芝加哥城北的富人区，比如 Lincoln park, Lakeview等社区，房产估计涨幅则超过20%。以林肯公园（ Lincoln park）为例，今年该社区的房产估值涨幅约24%，该社区2015年房屋成交价约97万美元，2017年的房屋成交价则上涨到129万美元左右。
大幅上涨的房产估值通知，让很多富裕社区、房地产火热社区的屋主们跳脚，因为估值的大幅上升，意味着明年的房产税也将大幅上涨。
芝加哥第一区区长Proco Moreno表示，他对库克郡估算房产价值的模式表示怀疑。Moreno表示，他所管辖的社区中的房产估值上涨幅度达46%，这完全超过了社区中房价的实际上涨幅度。而且，屋主房产价值的上涨，并不意味着他们口袋里的钱也在增多，他们可能也无法承受即将大幅上涨的房产税。
中国城、桥港区、South Loop, 市中心区域，均为紫色，涨幅均超过10%
中国城涨19%，桥港区涨22%
在中国城，以及毗邻的桥港区部分地区，2018房产估值比2015上涨约18.6%。2015年此区域的房屋成交价为30万美元（中位数），2017年的房屋成交价则上涨到约38万美元（中位数）。
库克郡房产估值办公室公布的房屋成交价，为统计学的中位数/中间值（Median）。中位数/中间值指的是在统计范围处于正中间的数字，也就是说，会有一半的房屋成交价低于这个中位数，一半的房屋成交价高于这个中位数。
中国城一套两卧三卫的镇屋（Town House），目前要价39万美元 （Zillow 图片）
桥港区的一栋待售住房，目前要价36万美元 （Zillow 图片）
在非毗邻中国城的桥港区，2018的最新房产估值比2015年上涨21.6%。2015年此区域的房屋成交价为27.8万美元，2017年则上涨到35.7万美元。
麦金利公园一栋待售住房，四卧两卫，两单元，目前要价25万美元 （Zillow 图片）
在华人居民众多的麦金利公园（McKinley Park），2018年最新房产估值涨幅最小，约为5.6%。2015年麦金利公园的房屋成交价约23万，2017年则为24万美元左右。
在房产估值涨幅超过50%的西环区Humboldt Park社区，一套两室两卫的公寓目前要价54.9万美元 （Zillow 图片）
在最新估值中，涨幅最大的区域位于芝加哥近年来房市最火爆的西环区（West Loop），西环区西侧区域的Humboldt Park，涨幅为全芝加哥最高，约51%。此社区内2015年的房屋成交价为34万，2017年则猛增至57万美元。
不服? 可上诉
如果屋主对房产估值存在异议，可提出房产评估上诉。库克郡房产估值委员会（The Board of Review）目前仍然接收屋主的上诉。该委员会有权推翻库克郡估值办公室的评估。
截止目前，库克郡房产估值办公室、库克郡房产估值委员会已收到12.3万份估值上诉。与去年的8.8万份相比，增幅达14%。三年前的房产重新估值，曾带来10万左右的上诉，六年前的重新估值则只带来了8.3万份上诉。
对于英文水平有限的华人居民，华人咨询服务处可提供房产税上诉方面的协助。有需要的朋友可以联系华咨处房屋理财部负责人刘振斌先生。华谘处地址：2141 South Tan Court, Chicago, IL 60616；电话：312-791-0418。
(芝加哥侨学网述评，Source: Chicago Tribune )