芝加哥房产税“劫富济贫”,你的税单会涨还是降?



文章来源:Chicago Tribune   时间:2018年11月14日 点击:1406 次 评论: 0

芝加哥侨学网述评】库克郡房产重新估值通知目前已全部发出,最新的芝加哥房产估值呈现一个明显趋势:只要不是位于暴力犯罪猖獗的贫困黑人区,房产估值均普遍上涨,其中,西环区的部分房产估计涨幅更是超过50%。房产估值的上涨,意味着明年房产税将上涨。

绿色标注:房产估值下降区域,深绿色为降幅超过10%。

紫色标注:上涨10%以上的区域,深紫色为涨幅超过25%

蓝色标注:房产估值的涨幅在10%以内的区域

有关细节相信查询,可上Chicago Tribune

 

从“劫贫济富”到“劫富济贫”


在包括芝加哥在内的库克郡,房产估值每三年重新估值一次。如今,房产估值正式变为“劫富济贫”模式:房价高的社区、房价上涨快的社区,房屋估计普遍上涨。房价低、法拍屋多的社区,房屋估值则几乎是对等幅度的下降。

此前,芝加哥房产估值被认为是“劫贫济富”。《芝加哥论坛报》2017年曾撰文指出,库克郡房产估值办公室(
Cook County Assessor’ Office )在房产估值方面“劫贫济富”,即在贫困的工薪阶层社区高估房产价值,在富裕社区则低估房产价值。由于房产税是以房产估值为基数,因此,这种情况是让穷人承担更多房产税、为富人减轻房产税负担。

《芝加哥论坛报》一文激起千层浪,库克郡房产估值官约瑟夫贝瑞奥(Joseph Berrios)备受指责,迫使他所领导的库克郡房产估值办公室改进房产估值的计算方式。

2018年,库克郡房产评估办公室在评估各城区房产价值时,采用的就是改进版的统计模式,从“劫贫济富”改为“劫富济贫”。具体而言,就是纳入了同一社区其它类似住房的价值为参考因素,用公正、准确的统计数据和方式对房产价值做出更为准确的评估。

房产估值官约瑟夫贝瑞奥虽然作出了调整,但他仍然输掉了政治前途,在今年的选举中输给了挑战者,他将不再连任库克郡房产估值官。

最大降幅45%,最高涨幅50%+

房产估值模式经过改进后,芝加哥的富裕社区、或正走向富裕的社区,住房估值普遍上涨,而位于城南、城西以黑人居民为主的社区,房产估值则以几乎是以对等的幅度下降。

库克郡房产估值办公室将芝加哥市分为187个区域,其中43个区域的房产估值下降。这43个区域中42个位于芝加哥市城南、城西以黑人居民为主的社区,这些区域近年来的房屋成交价一直呈现停滞或下降趋势。比如,城南的Englewood, Washington Heights, 城西的East Garfield Park, West Garfield Park。 这些区域中,房产估值的最大降幅在23% - 45%。而这些区域,正是芝加哥枪击案、暴力犯罪最猖獗的黑人社区。

房产估值图 vs. 枪击案地图

房产估值降幅最大的深绿区域,与枪击案最严重的红点喋血区域基本一致,均为城南、城西暴力犯罪最严重的黑人贫困区。房产估值涨幅最大的深紫色区域,在右边的枪击案地图中往往都是白色,即无枪击案或枪击案很少


在这187个区域中,房产估值涨幅最大的社区为西环区(West Loop)、近北社区(Near North Side)。比如在UIC西北侧的Humboldt Park,靠近90/94高速西侧的Logan Square, Near West Side, West Town, 这些社区的房产估值涨幅高达40%-51%。

在芝加哥城北的富人区,比如 Lincoln park, Lakeview等社区,房产估计涨幅则超过20%。以林肯公园(
Lincoln park)为例,今年该社区的房产估值涨幅约24%,该社区2015年房屋成交价约97万美元,2017年的房屋成交价则上涨到129万美元左右。

大幅上涨的房产估值通知,让很多富裕社区、房地产火热社区的屋主们跳脚,因为估值的大幅上升,意味着明年的房产税也将大幅上涨。

芝加哥第一区区长Proco Moreno表示,他对库克郡估算房产价值的模式表示怀疑。Moreno表示,他所管辖的社区中的房产估值上涨幅度达46%,这完全超过了社区中房价的实际上涨幅度。而且,屋主房产价值的上涨,并不意味着他们口袋里的钱也在增多,他们可能也无法承受即将大幅上涨的房产税。

 

中国城、桥港区、South Loop, 市中心区域,均为紫色,涨幅均超过10%


中国城涨19%,桥港区涨22%

在中国城,以及毗邻的桥港区部分地区,2018房产估值比2015上涨约18.6%。2015年此区域的房屋成交价为30万美元(中位数),2017年的房屋成交价则上涨到约38万美元(中位数)。

库克郡房产估值办公室公布的房屋成交价,为统计学的中位数/中间值(Median)。中位数/中间值指的是在统计范围处于正中间的数字,也就是说,会有一半的房屋成交价低于这个中位数,一半的房屋成交价高于这个中位数。

中国城一套两卧三卫的镇屋(Town House),目前要价39万美元 (Zillow 图片)

桥港区的一栋待售住房,目前要价36万美元 (Zillow 图片)

在非毗邻中国城的桥港区,2018的最新房产估值比2015年上涨21.6%。2015年此区域的房屋成交价为27.8万美元,2017年则上涨到35.7万美元。

麦金利公园一栋待售住房,四卧两卫,两单元,目前要价25万美元 (Zillow 图片)

在华人居民众多的麦金利公园(McKinley Park),2018年最新房产估值涨幅最小,约为5.6%。2015年麦金利公园的房屋成交价约23万,2017年则为24万美元左右。

在房产估值涨幅超过50%的西环区Humboldt Park社区,一套两室两卫的公寓目前要价54.9万美元   (Zillow 图片)

在最新估值中,涨幅最大的区域位于芝加哥近年来房市最火爆的西环区(West Loop),西环区西侧区域的Humboldt Park,涨幅为全芝加哥最高,约51%。此社区内2015年的房屋成交价为34万,2017年则猛增至57万美元。


不服?  可上诉

如果屋主对房产估值存在异议,可提出房产评估上诉。
库克郡房产估值委员会(The Board of Review)目前仍然接收屋主的上诉。该委员会有权推翻库克郡估值办公室的评估。

截止目前,库克郡房产估值办公室、库克郡房产估值委员会已收到12.3万份估值上诉。与去年的8.8万份相比,增幅达14%。三年前的房产重新估值,曾带来10万左右的上诉,六年前的重新估值则只带来了8.3万份上诉。

对于英文水平有限的华人居民,华人咨询服务处可提供房产税上诉方面的协助。有需要的朋友可以联系华咨处房屋理财部负责人刘振斌先生。华谘处地址:2141 South Tan Court, Chicago, IL 60616;电话:312-791-0418。

(芝加哥侨学网述评,Source: Chicago Tribune )

 


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